山西晋中乔家大院项目标的介绍

汉海拍卖郭经理13574893722
山西省文化旅游资源数量多而且种类丰富，从旅游资源禀赋和游客旅游意向考量，山西省旅游版图可分为晋北佛教古建筑旅游区、晋中晋商民俗文化旅游区、晋西黄河风景旅游区、晋南寻根旅游区、晋东南太行山山水旅游区等五大区域。基本上以文物古迹和自然风光为主体和特色。分布广、结构单一、个体规模小，对相关文化内容缺少深层次的挖掘与二次开发，加之气候等自然条件的限制，所以尽管占有的文物古迹类资源多，但旅游产业总量依然赶不上国内其他旅游大省。
乔家大院位于山西省祁县乔家堡村，北距太原54公里，南距东观镇仅2公里。祁县位于山西省中部，太岳山北麓，太原盆地南部，汾河东岸。东与太谷县相邻，西与平遥县接壤，南与武乡县交界，北与清徐县毗连，东南与榆社县峰峦相依，西北与文水县隔河相望。隶属于山西省晋中市。因古时有昭馀祁泽薮而得名。全县辖6镇2乡（昭余镇、东观镇、古县镇、贾令镇、城赵镇、来远镇、西六支乡、峪口乡），289个自然村。境域面积854平方公里。2010年人口26.7万人。

机场：乔家大院临近太原市，目前的太原机场可作为乔家大院的航空交通条件。待新的太原清源国际机场建成后，航空条件更便利。
铁路：到达太原的高铁客运、普通客运都可作为乔家大院的铁路交通条件。另外，南同蒲铁路穿过祁县，L375客车（北京至成都）在祁县、东观有站听靠，到达乔家大院都很便利。
公路：乔家大院临近有京昆、青银、榆祁、太长（二广）高速公路，108、208、307国道，60、320省级公路，公路交通非常发达。
项目介绍及所在区域位置
项目名称：乔家大院项目投资收益权
项目位置及周边状况：项目位于位于山西省祁县乔家堡村，北距太原54公里，南距东观镇仅2公里。
本项目的具体内容:
支付项目约定范围内的600亩土地的收储和整理费用:
1、该项目涉及到乔家大院周边附近规划中的总面积约78公顷(1170亩)的土地收储资金4亿元，其中后期可出让面积为600亩。

中程客源市场
中程客源市场主要是相邻省市客源，其中西安市、郑州市、石家庄市、北京市、天津市为相邻省市为集中地中程客源市场。
2.3.3远程客源市场
远程客源市场主要以具有极强消费能力和出游欲望的的珠三角、长三角、东北等地区客源为主，另外还包括台湾和国外客源市场。
2.3.4客源市场变化条件
目前的客源市场状况是依据现有的旅游资源现实情况决定的，随着旅游资源状况的改变，客源市场结构也会随之改变。从以前客源统计来看，近、中程客源占总客源的48.33%，客源市场比例比较协调。

2.4.1.1硬件资源：
乔家大院所特有的建筑体系和艺术风格具有很高的科学、历史、艺术价值，是研究我国清、民国之际北方民居建筑文化的重要实物例证。因建筑本身就具有深厚的文化积淀，它们也保存了大量有关昔日的社会制度和民俗文化的原始资料，充分体现了当时的晋商和文人阶层的文化观念及价值取向，而且它们也为研究近代山西的政治、经济制度及社会风尚、民情风俗等提供了丰富的实物资料。在山西知名的晋商大院旅游项目当中，乔家大院规模中等偏下，形象综合品质中等偏上。
2.4.1.2软件资源：
——“山西大院（民居、民俗）”旅游初始于乔家大院，其又得益于间接的相关影视宣传效应。仅从宣传效应产生的知名度来讲，在一定的时期内具有不可替代性。
——乔家大院所依托的晋商文化也是其资源优势之一。　
2.4.1.3交通和区位：
——山西大院民居建筑数量较多、主要分布在晋中和晋中南地区。乔家大院因北距太原市仅54公里，从航路、铁路、公路综合交通条件来看，具有很明显的区位优势。特别是相对于国内外大范围的潜在游客来讲，临近机场非常关键，即将兴建的太原新机场位于清徐东南部，距乔家大院不到30公里，这将极大提升乔家大院对于远程客商的吸引力。
——由于乔家大院距离省会城市太原较近，又容易获得“伴随性旅游行为”的客源。
——乔家大院南距的平遥古城仅约40公里，两者处于同一旅游线路上，在旅游产品上又具有一定的互补性，这也是区位优势之一。
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2.4.2劣势条件
2.4.2.1硬件资源：
——自从乔家大院成为山西省的旅游景点之后，又有多个“山西大院”被开发出来，成为乔家大院旅游项目强有力的竞争者，其中不乏旅游资源禀赋更突出者。
——另外，从旅行社推荐的旅游线路来看，乔家大院与常家庄园属于平遥古城旅游线路上景点“二选一”的地位。
2.4.2.2软件资源：
乔家大院的知名度得益于作为影视剧场景背景和综合历史文化背景的间接性宣传效应。目前这种优势虽然依然保持着，但正逐渐受到了挑战。随着各个旅游景区景点宣传策划意识的增强与机遇的越来越多，乔家大院既有的宣传优势也会逐渐减弱。
2.4.2.3区位：
在自驾游成为旅游行为方式和出行方式越来越成熟的今天，旅游景区景点靠近国内重要的旅游客源地也逐渐成为了大优势之一。相对而言，某些方向上自驾游客源地来讲，乔家大院的区位优势在竞争者面前也会越来越不明显。
2.4.3 旅游市场需求分析
——旅游业从观光旅游发展到休闲旅游、体验旅游，已经从大众观光的“门票旅游时代”向深度休闲度假的“泛旅游时代”转变。这将引发中国旅游格局的重新洗牌。
——“泛旅游时代”的旅游综合产业是超出观光、休闲、度假等传统旅游概念的更加泛化的旅游产业，提供具备趣味性、艺术性、知识性、刺激性等特性的体验消费的一系列产业，包括会展、运动、康体、娱乐等等，产业链连接到餐饮、运输、酒店、商业、农业等等。各产业之间有很强的融合趋势，融合之后的产业结构将形成很高的附加值和溢出效应。
——市场细分化、个性化、专项化也成为旅游发展新趋势，如城市旅游、现代时尚休闲旅游、乡村旅游、度假旅游、专项旅游的需求将大幅度增加，定制旅游渐成时尚。
——高学历、年轻化、家庭朋友结伴出游比例增大，自助游、自驾游比例增大。
——旅游市场需求受到相关社会环境等因素变化波动较大。
2.4.4发展的机遇
——目前我国国民经济产业结构调整的大方向是“退二进三”，旅游经济即将步入大发展时期，面临着重大发展机遇。但不论是对于整体的旅游产业还是同质的旅游产品而言，初始的机遇都是均等的，每项旅游产品要想发展升级、更新换代，就必须不断地抓住机遇、创造机遇。
——从乔家大院旅游资源的禀赋来看，它的大发展机遇便是要把握时机，先并深刻挖掘与自身相关的晋商历史文化的内涵与外延，只有这样，才能避开同目前质竞争的漩涡，才能使自身的旅游产品从从初级向高级迈进。
——应该清醒地认识到，历史文化内容并不简单地等同于旅游资源，把历史文化内容转化为旅游资源需要很多艰苦细致的工作，也需要承担一定的风险，但只有具备敢为天下先的气魄与决心，才能迈出旅游产品升级换代的步。旅游规划本身，便是这步的前奏。